como tributa la vivienda

Las deducciones por vivienda son tradicionalmente una de las mayores preocupaciones a la hora de hacer la declaración.

La campaña de la Renta 2015 arrancó la semana pasada y una de los grandes temas para la mayoría de los contribuyentes es el tratamiento fiscal de la vivienda. Este año, además, presenta novedades: como la eliminación de desgravación por alquiler.
Conviene tener claro qué deducciones puede aprovechar el contribuyente, cómo tributa, por ejemplo, la dación en pago o el alquiler. Expansión.com presenta una guía práctica para no perderse:

COMPRA DE VIVIENDA Y REHABILITACIÓN

1. ¿Qué es la vivienda habitual? La Agencia Tributaria entiende por vivienda habitual a aquella que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años y aquella que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses, contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras. Además, se asimilan a la vivienda habitual a efectos de la deducción los anexos y plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda
2. ¿Cómo afecta la deducción por adquisición o rehabilitación? Desde el 1 de enero de 2013 está suprimida la deducción por inversión en vivienda habitual. Eso sí, los contribuyentes que adquirieron su inmueble anteriormente a esa fecha pueden seguir disfrutando de la desgravación en las condiciones anteriores al 31 de diciembre de 2012.
También pueden beneficiarse los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades con anterioridad a 1 de enero de 2013 por obras de rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual, siempre que las citadas obras estén terminadas antes de 1 de enero de 2017. Asimismo, los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad con anterioridad a 1 de enero de 2013, siempre y cuando las citadas obras o instalaciones estén concluidas antes de 1 de enero de 2017.
Eso sí, hay que tener en cuenta que para poder aplicar el régimen transitorio de deducción se exige que los contribuyentes hayan aplicado la deducción por dicha vivienda en 2012 o en años anteriores, salvo que no la hayan podido aplicar todavía porque el importe invertido en la misma no haya superado el importe exento por reinversión o las bases efectivas de deducción de viviendas anteriores.
"Cuando la adquisición o rehabilitación se realicen con financiación ajena [hipotecas], las cantidades financiadas se entienden invertidas a medida que se vayan amortizando los préstamos obtenidos. En estos supuestos, formarán parte de la base de la deducción tanto la amortización del capital como los intereses y demás gastos derivados de dicha financiación", asegura
El porcentaje en concreto a deducir es de un 15% sobre las cantidades aportadas con un límite máximo de 9.040 euros anuales, lo que a efectos reales arroja una deducción máxima de 1.356 euros.
En el caso de la adecuación de la vivienda habitual del contribuyente por razón de discapacidad, el límite es de 12.080 euros anuales.
3. ¿Cómo tributa la dación en pago? Desde el 1 de enero de 2014, está declarado exento del IRPF el beneficio obtenido en una dación en pago de ejecuciones hipotecarias o notariales de la vivienda habitual del deudor, o de su garante, para cancelar deudas garantizadas con hipoteca sobre la misma, siempre que el crédito haya sido concedido por una entidad bancaria o similar, si el propietario o el garante no tienen otros bienes o derechos suficientes para pagar.
En todo caso, es necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.
4. ¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual? Las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter, asegura la Agencia Tributaria.
Esta reinversión debe realizarse de una sola vez y en un periodo no superior a dos años (anteriores o posteriores).
La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.
Hay que tener en cuenta, que en el caso de que el importe de la inversión sea inferior al de la ganancia con la venta, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida

ALQUILER

5. ¿Se deduce algo el inquilino? Desde 1 de enero de 2015 se suprime la deducción por alquiler de la vivienda habitual para el inquilino, para los contratos posteriores a esa fecha. En los contratos anteriores, la regulación fija una deducción del 10,05% de las cantidades satisfechas en el período impositivo, siempre que su base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales.
Esta supresión es únicamente en la deducción estatal y no en la autonómica.
6. ¿El alquiler genera un rendimiento? La Agencia Tributaria explica que los rendimientos procedentes del alquiler de una vivienda constituyen para el arrendador un rendimiento de capital inmobiliario.
7. ¿Qué debe declara el arrendandor?Eso sí, quien haya alquilado un piso no tiene que declarar el total de las rentas ingresadas. La cuantificación del rendimiento se realiza restando de los ingresos los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, determinadas reducciones.
8. ¿Qué gastos se puede deducir el arrendador? Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, pueden deducirse de los ingresos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
La Agencia Tributaria apunta que el rendimiento neto, la cantidad a declarar, podrá ser incluso negativa tras las deducciones.
9. ¿Qué gastos no se puede deducir? Eso sí, no todos los gastos son deducibles. Así, por ejemplo, los pagos efectuados por razón de siniestros ocurridos en los bienes inmuebles que den lugar a disminuciones en el valor del patrimonio del contribuyente no se pueden deducir.
Tampoco entra el importe de las mejoras efectuadas en los bienes inmuebles, sin perjuicio de la recuperación de su coste por una vía de amortizaciones.
10. ¿Cómo tributa? En el caso de que el alquiler de un inmueble se destine a vivienda, el rendimiento neto positivo, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles, se reducirá en un 60%, cualquiera que sea la edad del arrendatario. Tratándose de rendimientos netos positivos, la reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.
11. ¿Si se alquila a un joven? En 2015 desaparece la reducción del 100% que se aplicaba al arrendador cuando el arrendatario tenía una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al IPREM.
12. ¿Cómo afectan los intereses? Además, se establece un límite máximo para la deducción de los intereses de los capitales ajenos, gastos de financiación y gastos de reparación y conservación, que no podrán ser superiores al importe del rendimiento íntegro de cada bien. No obstante, el exceso podrá compensarse en los cuatro años siguientes con el mismo límite para cada inmueble.
13. ¿Si hay subarrendamiento? En el supuesto de subarrendamientos, las cantidades percibidas por el subarrendador no se considerarán rendimientos del capital inmobiliario, sino del capital mobiliario. Sin embargo, la participación del propietario en el precio del subarriendo sí tiene la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sin que proceda aplicar sobre el rendimiento neto reducción alguna.
14. ¿Y si el alquiler se realiza como actividad económica? Únicamente si el arrendamiento se realiza como actividad económica las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sino de actividades económicas, dentro de cuyo apartado específico deberán ser declarados.
Se entiende que el arrendamiento se realiza como actividad económica cuando en el desarrollo de la actividad exista, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, para el desempeño de dicha gestión, según detalla Hacienda.
15. ¿Hace falta un local? La Agencia Tributaria ha incluido una novedad en el ejercicio 2015 y es que desaparece el requisito de contar, al menos, con un local exclusivamente destinado a la gestión de los inmuebles arrendados para considerar el alquiler como actividad económica. De esta forma, si un contribuyente alquila viviendas a través de internet, aunque no tenga un loca físico, se puede entender como actividad económica.
16. ¿Se paga IVA? Normalmente, el arrendamiento de viviendas (utilizadas exclusivamente como tales, con los muebles, garajes y anexos -arrendados conjuntamente cuando así se establezca en el contrato de arrendamiento-), es una operación exenta de IVA. De esta manera, el arrendador no repercutirá ni ingresará el impuesto por este concepto, ni el arrendatario está obligado a soportarlo.
Sin embargo, no se aplicará la exención en aquellos casos en que se atribuya a una vivienda un uso mixto, como vivienda o como despacho profesional.
Tampoco está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas cuando el arrendador se compromete a prestar servicios propios de la industria hotelera (tales como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc.).
17. ¿Hay que estar atentos a algo? Pues la Agencia Tributaria ha anunciado que este año está vigilando expresamente quién tiene anuncio de alquileres de viviendas por internet y otros medios.